Τι ισχύει για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων… της Χρύσας Σωτηράκη
*Νεότερη ενημέρωση της 19/05/2017
«Όλες οι αλλαγές για τη Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (π.χ. μέσω Airbnb)» αναλυτικά εδώ…
*Νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017 & 04/04/2017 :
Σύμφωνα νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή τροποποιείται ο χρόνος έναρξης ισχύος του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, με το οποίο ρυθμίζεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις θα αρχίσουν να ισχύουν ένα μήνα μετά τη δημοσίευση της προβλεπόμενης κ.υ.α. (αντί από 1.2.2017 που προβλεπόταν στο αρθ. 111 Ν. 4446/2016). (Νεότερο ισχύον σχετικό άρθρο 36 Ν. 4465/2017)
Τι προβλέπει ο πρόσφατος Νόμος 4446/2016 για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων, ρυθμίσεις, προϋποθέσεις, πρόστιμα μη τήρησης προϋποθέσεων και λοιπές ρυθμίσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
Τι νοείται ως ακίνητο:
α) το διαμέρισμα,
β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.
Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.
Υπό ποιες προϋποθέσεις , σωρευτικά, προβλέπεται η δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου:
α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ. Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α’ 209).
ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Προσοχή, για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Πότε επιτρέπεται η υπέρβαση διάρκειας 90 ή 60 ημερών ανά περίπτωση:
Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Τι ισχύει για τη μη τήρηση των σχετικών άνω προϋποθέσεων:
Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.
Το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση και των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισμού, βεβαιώνεται στην αρ μόδια Δ .Ο. Υ. και εισπράττεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε..
Υποχρέωση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή μετά την διαπίστωση της παράβασης:
Από τη διαπίστωση της παράβασης, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής της περίπτωσης α’ της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Πότε διπλασιάζεται το πρόστιμο:
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο
Και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
Σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παραγράφου 2 εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.
Τι ισχύει για μισθώσεις που δεν πληρούν άνω όρους και προϋποθέσεις:
Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α’155).
Πως αντιμετωπίζεται το εισόδημα από βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου:
Το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με την παράγραφο 2 θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 167), όπως ισχύουν.
{Δείτε παρακάτω τις διατάξεις του 4172/2013 άρθρα 39 και 40 παρ. 4}
Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Η μίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Μικτά συνεργεία ελέγχου:
Για την εφαρμογή των όρων και προϋποθέσεων της βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.
Το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.
Οι άνω διατάξεις του Ν. 4446/2016 ισχύουν από την 1.2.2017* (δείτε την νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017 % 04.04.2017 παρακάτω).
*Νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017 & 04/04/2017 :
Σύμφωνα νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή τροποποιείται ο χρόνος έναρξης ισχύος του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, με το οποίο ρυθμίζεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις θα αρχίσουν να ισχύουν ένα μήνα μετά τη δημοσίευση της προβλεπόμενης κ.υ.α. (αντί από 1.2.2017 που προβλεπόταν στο αρθ. 111 Ν. 4446/2016). (Νεότερο ισχύον σχετικό άρθρο 36 Ν. 4465/2017)
Σύμφωνα με το άρθρο 36 του ψηφισθέντος Νόμου 4465/2017 (ΦΕΚ Α’ 47/04.04.2017) τροποποιήθηκαν διατάξεις που αφορούν τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων.
Συγκεκριμένα:
Οι παράγραφοι 9 και 10 του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 τροποποιήθηκαν ως εξής:
• 9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.
• 10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.2.2017.
Άρθρο 36 Ν. 4465/2017
Οι παρ. 9 και 10 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 αντικαθίστανται ως εξής:
«9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
10. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου ισχύουν μετά την πάροδο ενός μήνα από τη δημοσίευση της κοινής υπουργικής απόφασης της προηγούμενης παραγράφου.»
Σχετικός Νόμος σε ισχύ μέχρι νεοτέρας διάταξης Ν. 4465/2017
Θυμίζουμε τις διατάξεις του Ν.4172/2013 άρθρο 39 και άρθρο 40 παρ. 4 σχετικά με το εισόδημα από ακίνητη περιουσία
- Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:
α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.
β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.
γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.
δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.
- Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.
Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
(Προσθήκη τελευταίας παραγράφου με παραγράφους 5 και 6 του άρθρου 1 του ν. 4330/2015 και ισχύει για φορολογικό έτος 2014 και μετά )
- Οι ακόλουθες δαπάνες εκπίπτουν με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
β) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου και τα κάθε είδους ιδρύματα οι κάθε είδους δαπάνες εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%). Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες του προηγούμενου εδαφίου ανέρχεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%).
γ) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%), οι δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.
δ) Το μίσθωμα που καταβάλλεται στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.
ε) Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).
στ) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.
- Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
(παράγραφος 4 ισχύει με τον Ν. 4346/2015, άρθρο 11 παραγρ. 1 και 2 και εφαρμόζεται για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από 01.01.2015 και μετά)
Άρθρο 40 του Ν. 4172 παράγραφος 4, όπως εφαρμόζεται για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από φορολογικό έτος 2016 και μετά.
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) | Συντελεστής % |
| 0-12.000 | 15% |
| 12.001 – 35.000 | 35% |
| 35.001- | 45% |
(οι συντελεστές της παραγράφου 4 του άρθρο 40, έχουν εφαρμογή για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από φορολογικό έτος 2016 και μετά, βάσει Ν. 4387/2016 άρθ. 112 παραγ. 7 και 11)
Οι προηγούμενοι συντελεστές που ίσχυαν έως και 31.12.2015, για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία ήταν: για ≤12.000 (11%) και για >12.000 (33%)
27.12.2016 / Xrisa Sotiraki – Ex. Account Manager-Business Consultant – LOLplus.gr Team
Δίνουμε σημασία στην λεπτομέρεια… γιατί η λεπτομέρεια κάνει τη διαφορά!
Η ομάδα της LOLplus κοντά σας σε κάθε σας βήμα…LOLplus Λογιστικές Ολοκληρωμένες Λύσεις
- Επιχειρηματική Στρατηγική
- Πλήρη Λογιστική παρακολούθηση και Ορθός Φορολογικός Σχεδιασμός
- Σύγχρονο Management–Marketing–Branding
{Εξειδίκευση και σε Φορολογικά – Λογιστικά – Εργασιακά θέματα για Μη Κερδοσκοπικού Χαρακτήρα οντότητες, όπως ΣΩΜΑΤΕΙΑ – ΣΥΛΛΟΓΟΥΣ – ΟΡΓΑΝΩΣΕΙΣ – Αστικές Μ.Κ.Ο. – Ιδρύματα και Ειδικές περιπτώσεις ΚΟΙΝ.Σ.ΕΠ. – ΚΟΙ.Σ.Π.Ε.}
Τηλεφωνικό κέντρο: 211-409 73 18 /εταιρικό κινητό 693 652 6000 / email επικοινωνίας: info@lolplus.gr